Sondereigentum darf nur mit Eigentumsanteilen desselben Grundstücks verbunden werden. Dies folgt aus § 1 Abs. 4 WEG. Nach dieser Vorschrift können Wohnungs- und Teileigentum nicht in der Weise begründet werden, dass Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.
Zu einem Verstoß gegen § 1 Abs. 4 WEG kann es insbesondere dann kommen, wenn von der Teilung ein Grundstück betroffen ist, zu dem ein Überbau gehört.
In der Praxis besonders relevant sind die Fälle, in denen eine Tiefgarage auf zwei Grundstücken errichtet wurde bzw. errichtet werden soll.
Das OLG Stuttgart hatte hierzu einen interessanten Fall zu lösen.
Das OLG ging hierbei zunächst der Frage nach, ob die Tiefgarage ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks 1 ist und zieht die Grundsätze für den Überbau heran. Auf dem Grundstück 1 befindet sich nur die Garageneinfahrt und „unter“ dem Grundstück 2 liegen die einzelnen Stellplätze. Eigentümer nach den Grundsätzen zum Überbau ist derjenige Eigentümer des Grundstücks, von dem aus „überbaut“ wurde. Hierzu muss sodann geklärt werden, welches Grundstück das „Stammgrundstück“ ist. Das Grundbuchamt beurteilt das Stammgrundstück alleine nach der Größe und der wirtschaftlichen Bedeutung. Hiernach wäre das Grundstück 2 das Stammgrundstück.
Nach der Rechtsprechung ist aber entscheidend, welcher Grundstückseigentümer nach der Verkehrsanschauung „Geschäftsherr“ des Bauvorhabens war, d.h. in wessen Namen und wirtschaftlichem Interesse gebaut wurde.
Weiter musste erörtert werden, ob die Tiefgarage und die Einfahrt ein „einheitliches“ Gebäude darstellen. Zur Beantwortung, ob ein einheitliches Gebäude und damit ein Überbau oder selbständige Gebäude vorliegen, kommt es neben der körperlichen bautechnischen Beschaffenheit gleichermaßen auf die funktionale Einheit an. Es ist unerheblich, dass sich auf dem Stammgrundstück lediglich der Bauteil der Tiefgaragenzufahrt befindet und der Gebäudeteil, an dem Teileigentum begründet werden soll – die Tiefgarage -, ausschließlich auf dem überbauten Nachbargrundstück. Die Größe und die wirtschaftliche Bedeutung des überbauten Gebäudeteils sind im Verhältnis zu dem Grundstück des Erbauers liegenden Stammteils unerheblich.
Es können sich hierbei Folgeprobleme ergeben. Was gilt beispielsweise, wenn die Tiefgarage bereits über die Grundstücksgrenze hinweg errichtet worden ist und später eine getrennte Veräußerung der Grundstücke erfolgen und die Tiefgarage nur einem der Grundstücke zugeordnet werden soll.
Es stellt sich hier die Frage, ob auch hier § 95 Abs. 1 S. 2 BGB gilt, wenn die zeitliche Reihenfolge nicht eingehalten wird. Die Reihenfolge besagt, dass erst die Grunddienstbarkeit eingetragen werden und dann gebaut werden soll. Die Fragestellung wurde noch nicht durch den BGH abschließend geklärt. Für eine analoge Anwendung sind wohl das OLG Karlsruhe und das OLG Hamm, dagegen jedoch das OLG München.
Unter Analogie versteht man in der Rechtswissenschaft die Anwendung einer Rechtsnorm mit anderen Tatbestandsvoraussetzungen auf einen ähnlichen, ungeregelten Tatbestand. Der Analogieschluss erweitert also den Geltungsbereich einer rechtlichen Regelung auf bisher ungeregelte Fälle. Dies gründet sich auf den Gleichheitssatz, wenn und weil die Unterschiede zwischen den schon geregelten und den noch nicht geregelten Fällen eine unterschiedliche Behandlung nicht rechtfertigen. Analogien sind grundsätzlich zulässig, soweit sie nicht nach dem Grundgedanken des betreffenden Gesetzes ausgeschlossen sind (argumentum lege non distinguente). Die analoge Anwendung einer Norm kommt in Betracht, wenn für einen bestimmten Sachverhalt keine Rechtsnorm existiert, d. h. eine Gesetzeslücke oder Regelungslücke vorliegt. Vielfach wird gefordert, dass diese planwidrig ist, d. h. vom Gesetzgeber nicht beabsichtigt war.
Nach OLG Stuttgart ist für eine analoge Anwendung erforderlich, dass im Zeitpunkt der Errichtung die Eintragung der Grunddienstbarkeit zumindest „notariell vereinbart“ worden war.
Jasmin Lisa Himmelsbach | Rechtsanwältin
Frau Himmelsbach steht dem Haus- Wohnungs- und Grundeigentümerverein Gerlingen e.V. beratend zur Verfügung und ist im Ausschuss des Vereins tätig und 2. Vorsitzende des Vereins.